요즘 집값이 급등했다가 급락하는 등 롤러코스터를 타듯이 왔다갔다 하는데요, 이러한 상황에서 많은 사람들은 일반 주택 매매보다 조금 더 저렴하고 안전 마진이있는 청약에 관심이 많으실것 같습니다. 분양가상한제에 해당하는 청약은 주변 시세 대비 조금이라도 저렴하게 소비자들에게 주택을 제공되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 높은 구매 금액으로 인하여 전액 현찰로 주택을 매매 하기는 부담이 되는제요, 이러한 이유로 소비자들은 계약금, 중도금, 잔금의 형식으로 건설사에게 자금을 분할로 나누어 지급하고 있습니다. 이러한 과정에서 소비자들은 중도금 대출을 금융권에서 받게 되는데요, 오늘은 중도금 대출은 무엇이고, 중도금 대출 실행 절차 등, 중도금 대출에 대한 전반적인 내용을 알아보도록 하겠습니다.
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중도금 대출이란?
대한민국에서 아파트를 건설할때에는 보통 아파트를 건설할 토지를 먼저 확보 후 해당 토지 위에 건설될 아파트를 설계하여 소비자들에게 먼저 선 분양한 뒤 소비자들에게 받은 금액으로 아파트를 건설하는 독특한 사업 모델을 가지고 있습니다. 보통 건설이 완료 된 후 분양을하는 다른 나라와는 반대가 되는 사업모델 입니다. 이러한 이유는 건설사가 먼저 자신의 돈으로 아파트를 건설하는것이 아닌 소비자들의 돈으로 아파트를 건설하기 때문인데요, 이러한 과정에서 건설사는 지속적으로 자금이 필요하게 되고, 소비자들에게 관련 자금을 지급해달라 요청하게 됩니다.
이러한 아파트 건설 중간에 소비자가 건설사에 지급하는 돈이 중도금 대출인데요, 보통은 아파트가 완공되기 이전 (대략 2~3년 전)에 분양 공고를 실시하여, 당첨된 소비자들에게 계약금을 지급받게 되며, 이후 일정 스케쥴에 따라 중도금을 건설사에 매 분기 혹은 매달 지급하게 됩니다. 이후 나머지 기간 동안 건설사는 아파트를 건설하게 되며, 건설이 완료 된 후 잔금을 사람들에게 받을 수 있습니다. 대부분 중도금은 총 분양가의 약 60%이나, 때로는 80% 일 때 등 아파트의 건설 지역, 주변 환경, 분양금액 등 다양한 변수에 의하여 변동 될 수 있습니다. 아래의 표는 중도금 금액이 총 분양가의 60%일때를 가정하여 예시로 작성한 표 입니다.
| 계약금 | 중도금 | 잔금 | |||||||
| 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
대출 절차
중도금 대출은 일반적으로 청약에 당첨된 소비자 대부분에 해당에 되며, 금융기관은 청약 당첨자를 대상으로 중도금 대출을 설명하게 되며, 청약 당첨자들 대부분이 같은 금융기관에 중도금 대출을 받게 됩니다. 이를 보통 집단대출이라고 하는데요, 이러한 집단 대출 진행 시점에서는 대출에 대한 담보를 잡을 수 있는 아파트가 현재 건설되어 있지 않은 상황이기 때문에 금융기관은 보통 건설사의 보증을 근거로 소비자들에게 대출을 실행하게 됩니다. 그렇기 때문에 은행은 중도금 대출을 실행하는 개개인들의 대출 상환 능력을 주로 보지 않으며, 개인 신용도 정도를 보고 대출을 해주게되며, 무직자라 할 지라도 금융기관은 소비자의 직장 유무만을 보고 중도금대출 가능여부를 판단하지 않기 때문에 충분히 중도금대출이 가능할 것으로 생각합니다.
이러한 중도금 집단 대출 또한 부동상 시장의 호황과 침체기에 따라 약간의 차이가 있는데요, 부동산 호황기일 때는 금융기관에서 적용하는 금리 차이 정도가 중도금 대출 조건의 차이라고 할 수 있습니다. 하지만, 부동산 침체기의 경우 사정이 달라지는데요, 건설사에서는 아파트 건설 중 부동산 침체기로 인하여 청약 당첨자들이 청약을 포기하고, 청약 주택수보다 청약을 한 소비자들의 수가 적다면 미분양이 생기는 등 아파트 건설의 악재가 발생하게 됩니다. 이러한 상황에서 건설사는 아파트 건설 및 판매를 위하여 금융기관과의 협의하에 무이자 중도금 대출, 중도금 이자 만기일 일시 상환 등 소비자들에게 조금 더 유리한 조건의 중도금 대출 계약을 체결하실 수 있습니다.
이렇게 부동산 침체기일때 청약을 통해서 주택을 구입하고자 하는 소비자들의 경우, 기존 보유하고 있는 자금의 운용 목적을 위해서 중도금 대출을 실행하는것이 조금 더 좋을것으로 생각합니다. 하지만, 부동산 호황기의 경우, 정부에서 만드는 다양한 부동산 규제 정책으로인하여 투기과열지구, 또는 조정대상지역 등에 해당이 된다면, 일반적으로 전체 매매 금액의 60%에 해당하던 중도금 대출 가능 금액이, 최대 분양 금액의 40%로 줄어드는 등의 대출 규제가 적용되게 됩니다. 이러한 대출 규제를 어떻게 해결하고 주택을 매매 할 수 있을까요? 아래 중도금 대출 유예에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
대출 유예
일반적으로 중도금은 전체 청약금액의 60%이며 금융기관 또한 소비자들에게 해당 중도금 금액을 대출 해주고 있는데요, 하지만 부동산 호황기 때는 집값의 상승을 막기 위해 여려가지 다양한 규제들이 정부로부터 나오게 됩니다. 이러한 규제들 중 대표적인 규제가 중도금대출의 제한인데요, 기존 60%까지 허용하던 중도금대출 금액을 지역에 따라 40% 등으로 조정하게 됨으로서, 나머지 20%는 소비자들이 자납 해야하는 상황이 발생하게 됩니다. 이러한 20% 금액이 큰 금액이 아닌것처럼 느껴지지만, 청약 분양 가격이 수도권 국민평수 기준 약 5억원에 해당하는 이때 20% 자납 조건은 총 1억원의 추가 금액이 추가로 발생하는 결과를 초래하게 됩니다. 이럴 경우, 대부분의 건설사는 중도금 중 20%를 미납하는것은 계약의 해지로 보고 있지 않습니다. 따라서, 중도금 중 마지막 20%는 미납 후 잔금 지급때 일시 지급하는 방법도 있습니다.
청약에 당첨되는것은 대부분 사람들의 꿈일텐데요, 꿈으로만 생각하다 막상 당첨이되면, 앞길이 막막한것처럼 어떻게 해야할 지 모르는 경우가 많습니다. 중도금 대출에 대한 내용이 청약이 당첨된 행운을 가지고 있는 사람들에게 더 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.