요즘 집값의 하락으로 매매가보다 전세가격이 더 높은 역전세가 발생한 주택이 심심치 않게 보이고 있습니다. 그리고 이러한 이유 때문에 임차인들에게 전세보증금을 반환하지 않는 전세 사기가 사회적 이슈로 대두되고 있습니다. 이러한 이유로 국토교통부에서 전세 계약 전, 계약 시, 계약 후 임차인이 주의해야할 사항을 발표하였습니다. 아래의 사항을 숙지하여 전세 사기를 당하는 일이 없었으면 좋겠습니다.
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1. 전세 사기 주의, 계약 전 주의사항
- 주택상태 점검 : 전세 계약을 하려는 주택이 불법 또는 무허가 주택인지 확인해야 합니다. 일반 임차인들은 전세 계약 대상 주택이 불법인지 아니면 무허가 주택인지 자세히 알 수 없습니다. 이럴 때는 공인중개사에게 도움을 요청하여 주택상태를 정확히 점검하는것이 중요합니다.
- 적정 전세가율 확인 : 지금과 같이 전세가격이 매매가격보다 높은 역전세가 심심치 않게 발견되는 지금 전세가율 확인 항목은 다른 어떤 항목보다 중요합니다. 종종 전세가율을 확인하지 않아 매매할 수 있는 금액임에도 불구하고 전세 계약을 하는 경우도 찾아볼 수 있습니다.
- 선순위 권리 관계 확인: 전세 계약을 하려는 주택의 등기부등본의 갑구와 을구를 확인하여 대상 주택에 선순위로 설정되어 있는 보증금이 얼마나 되는 확인해야 합니다. 특히 사회적 이슈가 되었던 다가구주택의 경우 특히 주의해야겠습니다.
2. 전세 사기 주의, 계약 시 주의사항
- 임대인 (대리인) 신분 확인 : 계약을 할때에는 상대방이 나와 계약을 하려는 사람이 맞는지 확인이 필요합니다. 따라서, 전세 계약 시 임대인 본인이 맞는지, 대리인이 대신 계약을 체결하는 경우라면, 대리인에게 위임장과 인감증명서가 있는지 확인해야 합니다.
- 정식 공인중개사 여부 확인 : 국가공간정보포털에서는 계약을 도와주는 공인중개사가 실제 등록된 공인중개사인지를 확인할 수 있는 사이트를 제공해주고 있습니다. 계약 시 계약을 도와주는 사람이 정식 공인중개사 자격증을 보유하고 있는지 확인해야합니다.
- 표준계약서 활용 : 전세 계약 시 사용하는 계약서는 표준으로 작성되어 있습니다. 해당 표준 계약서에 일부 특약을 추가하여 작성하는 것이 제일 좋은 방안입니다. 일부 특약의 종류로는 “은행에서 대출 거절 시 관련 계약금은 임차인에게 반환한다” 등이 있습니다.
- 권리 관계 재 확인 : 전세 사기를 노리는 사람들은 주택을 보여줄 때와 계약일 사이 권리 관계를 바꿔서 계약을하며, 이로 인하여 전세 사기를 당하는 임차인들이 많아지고 있습니다. 반드시 계약 체결 시 권리 관계를 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
3. 전세 사기 주의, 계약 후 주의사항
- 임대차 신고: 계약 체결 후 30일 이내 부동산거래관리시스템을 통하여 임대차 신고를 해야하며, 임대차 신고가 되었다면, 확정일자가 자동으로 부여되어 해당 일자를 기준으로 향후 선후순위 분쟁이 발생하였을 시 확정일자 날짜를 기준으로 구제 받으실 수 있습니다.
- 주택임대차 신고: 계약 후 30일 이내 주택 임대차 신고를 해야합니다.
- 전세보증보험 가입: 주택도시보증공사나 주택금융공사에서는 임차인들의 전세 보증금을 보호하기 위한 보증보험 상품을 보유하고 있습니다. 관련 웹사이트를 확인하여 보증보험에 가입하시기 바랍니다.
4. FAQ (자주 묻는 질문)
Q1: 계약 이후 선순위 보증금 확인은 어떻게 하나요? A1: 등기부등본을 통해 선순위 보증금 여부를 확인할 수 있습니다. 인터넷등기소를 이용하거나 관할 주민센터에 방문하세요.
Q2: 임대차 신고는 어떻게 진행되나요? A2: 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로 신고하거나 계약서와 함께 주민센터를 방문하여 신고할 수 있습니다.
Q3: 전입신고와 보증 가입은 언제 해야 하나요? A3: 전입신고는 이사 후 14일 이내에, 전세보증금 반환보증 가입은 계약 이후 가능한 빠른 시일 내에 진행하는 것이 좋습니다.